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Economia & Finanças

Com alta do IGP-M, especialistas recomendam negociação do aluguel

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Quem mora de aluguel certamente anda preocupado com o risco de ver o valor dessa conta aumentar muito acima do esperado. O Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M), usado no reajuste anual dos contratos de aluguel em todo o país, tem passado por forte alta em 2020.

Nos últimos 12 meses, o IGP-M atingiu 24,52% de inflação acumulada, índice seis vezes maior do que o acumulado em novembro de 2019, de acordo com a última atualização da Fundação Getulio Vargas (FGV), que calcula o indicador mensalmente. Diante desse cenário, e com o mercado imobiliário fortemente abalado pela crise econômica causada pela pandemia do novo coronavírus, especialistas ouvidos pela Agência Brasil recomendam que as partes busquem uma solução negociada na hora de calcular o reajuste. 

“Na maioria dos casos, tem havido uma negociação entre proprietários e inquilinos em que se tem chegado à adoção de índices de reajuste que estejam mais próximos da inflação oficial medida pelo governo”, diz Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), que representa empresas de administração de condomínio e imóveis.

O termômetro oficial da inflação no Brasil é medido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), que acumula alta 3,13% em 2020, e no acumulado dos 12 meses teve variação de 4,22%, valor quase seis vezes inferior ao IGP-M medido no mesmo período.

Conhecido popularmente como “inflação do aluguel”, justamente por servir de base para os reajustes nesse mercado, o IGP-M foi criado na década de 40 para medir os preços de forma geral, e seu objetivo é ser mesmo mais abrangente do que outros índices de preços, normalmente atrelados a segmentos como Índice de Preços do Atacado Mercado (IPA-M), Índice de Preços do Consumidor Mercado (IPC-M) e Índice Nacional de Custo da Construção Mercado (INCCM). Apesar de quase todo contrato de locação prever reajuste com base no IGP-M, ele não precisa ser necessariamente adotado entre as partes.

“Se a gente for analisar friamente, o locador tem direito de aplicar o reajuste pelo IGP-M previsto em contrato. Nesse caso, o locatário não teria direito de contestação na utilização de um índice com o qual ele concordou. Porém, a gente vive uma realidade econômica muito especial, afetada por uma pandemia sem precedentes, e é desejável que haja ponderação nesse momento”, afirma Borges, diretor da Abadi.

Segundo ele, a associação que representa administradoras de imóveis tem orientado justamente na direção de uma análise caso a caso. “O dever de casa é analisar cada contrato, saber o histórico de cada contrato, o que já foi feito em negociação e, a partir dessa análise, aplicar o índice que esteja mais adequado para colocar o aluguel na média de preço do mercado”.  

Para a advogada Isabela Nascimento, especialista em direito contratual, é possível até mesmo discutir judicialmente o valor de um reajuste quando há uma situação de alta muito inesperada. “O princípio do reajuste na locação de um imóvel é atualizar a correção monetária durante a vigência daquele contrato, de forma previsível. A partir do momento em que esse índice deixa de apenas reajustar o valor da moeda e passa a aumentar em quase um quarto o valor do aluguel, como temos visto, ocorre o que no Código Civil chamamos de onerosidade excessiva”, diz.

O Artigo 478 do Código Civil prevê justamente que, “nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução [dissolução] do contrato”. Já o Artigo 480 possibilita que a parte que paga por um serviço possa pleitear a redução da prestação devida ou até mesmo alterar o modo de executar essa prestação, como forma de evitar a chamada onerosidade excessiva. Apesar da alternativa na Justiça, Nascimento reforça que o melhor caminho para inquilinos e proprietários de imóveis, diante do atual contexto, é buscar prioritariamente uma conciliação administrativa. 

Do ponto de vista do mercado, também não tem havido um espaço para reajuste de aluguéis no atual patamar medido pelo IGP-M. “Quando você tem um descasamento tão grande do índice de reajuste com a situação da renda das famílias, é difícil que os proprietários, mesmo tendo previsão contratual, encontrem alguma facilidade para fazer valer essa regra. Se o mercado estivesse muito aquecido, com alta do aluguéis, o proprietário teria mais força numa negociação de reajuste, mas não é o que ocorre”, argumenta Pedro Seixas, professor da FGV e especialista em mercado imobiliário.

A taxa de vacância dos imóveis, usada para medir a temperatura do mercado, tem apresentado números muito acima das médias históricas. No Rio de Janeiro, segundo a Abadi, o índice de imóveis comerciais não alugados está variando entre 25% e 28%, quando normalmente fica na faixa de 15%. Entre os imóveis residenciais, essa taxa de desocupação está em 17%, mais que o dobro da média de 8% de períodos anteriores.   

Edição: Graça Adjuto

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Economia & Finanças

Receita Federal adia pagamento do Simples Nacional em três meses

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Parcelas voltarão a ser pagas em julho em seis prestações

Os micro e pequenos empresários e os microempreendedores individuais (MEI) deixarão de pagar as parcelas do Simples Nacional pelos próximos três meses, de abril a junho, anunciou há pouco o secretário especial da Receita Federal, José Barroso Tostes Neto. A medida foi decidida hoje (24) em reunião extraordinária do Comitê Gestor do Simples Nacional.

Por Wellton Máximo – De julho a dezembro, os tributos que deixaram de ser recolhidos serão pagos em seis prestações. A medida, informou Tostes Neto, ajudará 5,5 milhões de micro e pequenas empresas e 11,8 milhões de MEI e envolverá a postergação do pagamento de R$ 27,8 bilhões em tributos federais, estaduais e municipais.

A medida será publicada no Diário Oficial da União de amanhã (25). Segundo Tostes Neto, o adiamento beneficiará segmentos da economia que mais geram empregos em meio ao agravamento da pandemia de covid-19.

“Com esse diferimento, estamos adotando uma medida de alívio para dar fôlego a esse universo de contribuintes ter melhores condições de ultrapassar esse período mais crítico em que os impactos econômicos e da pandemia se fazem sentir principalmente nos negócios que estão fechados e sem a possibilidade de geração de receitas”, declarou.

Imposto de Renda

O secretário da Receita ressaltou que, por enquanto, o Fisco não pensa em adiar o prazo de entrega da Declaração do Imposto de Renda Pessoa Física, como ocorreu no ano passado. Segundo Tostes, o volume de entregas está superior ao registrado no mesmo período de 2020 e acima da expectativa, o que dá tempo para a Receita avaliar se há a necessidade de mudar a data.

“No caso das declarações de Imposto de Renda Pessoa Física, fazemos o monitoramento diário. Os números de hoje indicam a entrega, até o momento, de 7,826 milhões de declarações. No mesmo período do ano passado, tínhamos recebido 5,7 milhões. Os números estão até acima da expectativa. O prazo regular vai até 30 de abril. Então, temos tempo de avaliar se há a necessidade ou não de prorrogação”, disse Tostes Neto.

Edição: Nádia Franco

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Copom eleva a taxa Selic para 2,75% a.a.

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Em sua 237ª reunião, o Comitê de Política Monetária (Copom) decidiu, por unanimidade, elevar a taxa Selic para 2,75% a.a.

A atualização do cenário básico do Copom pode ser descrita com as seguintes observações:

  • No cenário externo, novos estímulos fiscais em alguns países desenvolvidos, unidos ao avanço da implementação dos programas de imunização contra a Covid-19, devem promover uma recuperação mais robusta da atividade ao longo do ano. A presença de ociosidade, assim como a comunicação dos principais bancos centrais, sugere que os estímulos monetários terão longa duração. Contudo, questionamentos dos mercados a respeito de riscos inflacionários nessas economias têm produzido uma reprecificação nos ativos financeiros, o que pode tornar o ambiente desafiador para economias emergentes;

 

  • Em relação à atividade econômica brasileira, indicadores recentes, em particular a divulgação do PIB do quarto trimestre, continuaram indicando recuperação consistente da economia, a despeito da redução dos programas de recomposição de renda. Essas leituras, entretanto, ainda não contemplam os possíveis efeitos do recente aumento no número de casos de Covid-19. Prospectivamente, a incerteza sobre o ritmo de crescimento da economia permanece acima da usual, sobretudo para o primeiro e segundo trimestres deste ano;

 

  • A continuidade da recente elevação no preço de commodities internacionais em moeda local tem afetado a inflação corrente e causou elevação adicional das projeções para os próximos meses, especialmente através de seus efeitos sobre os preços dos combustíveis. Apesar da pressão inflacionária de curto prazo se revelar mais forte e persistente que o esperado, o Comitê mantém o diagnóstico de que os choques atuais são temporários, mas segue atento à sua evolução;
  • As diversas medidas de inflação subjacente apresentam-se em níveis acima do intervalo compatível com o cumprimento da meta para a inflação;

 

  • As expectativas de inflação para 2021, 2022 e 2023 apuradas pela pesquisa Focus encontram-se em torno de 4,6%, 3,5% e 3,25%, respectivamente; e

 

  • No cenário básico, com trajetória para a taxa de juros extraída da pesquisa Focus e taxa de câmbio partindo de R$5,70/US$*, e evoluindo segundo a paridade do poder de compra (PPC), as projeções de inflação do Copom situam-se em torno de 5,0% para 2021 e 3,5% para 2022. Esse cenário supõe trajetória de juros que se eleva para 4,50% a.a. neste ano e para 5,50% a.a. em 2022. Nesse cenário, as projeções para a inflação de preços administrados são de 9,5% para 2021 e 4,4% para 2022.

O Comitê ressalta que, em seu cenário básico para a inflação, permanecem fatores de risco em ambas as direções.

Por um lado, o agravamento da pandemia pode atrasar o processo de recuperação econômica, produzindo trajetória de inflação abaixo do esperado.

Por outro lado, um prolongamento das políticas fiscais de resposta à pandemia que piore a trajetória fiscal do país, ou frustrações em relação à continuidade das reformas, podem elevar os prêmios de risco. O risco fiscal elevado segue criando uma assimetria altista no balanço de riscos, ou seja, com trajetórias para a inflação acima do projetado no horizonte relevante para a política monetária.

O Copom avalia que perseverar no processo de reformas e ajustes necessários na economia brasileira é essencial para permitir a recuperação sustentável da economia. O Comitê ressalta, ainda, que questionamentos sobre a continuidade das reformas e alterações de caráter permanente no processo de ajuste das contas públicas podem elevar a taxa de juros estrutural da economia.

Considerando o cenário básico, o balanço de riscos e o amplo conjunto de informações disponíveis, o Copom decidiu, por unanimidade, elevar a taxa básica de juros em 0,75 ponto percentual, para 2,75% a.a. O Comitê entende que essa decisão reflete seu cenário básico e um balanço de riscos de variância maior do que a usual para a inflação prospectiva e é compatível com a convergência da inflação para a meta no horizonte relevante, que inclui o ano-calendário de 2021 e, principalmente, o de 2022.

Os membros do Copom consideram que o cenário atual já não prescreve um grau de estímulo extraordinário. O PIB encerrou 2020 com crescimento forte na margem, recuperando a maior parte da queda observada no primeiro semestre, e as expectativas de inflação passaram a se situar acima da meta no horizonte relevante de política monetária. Adicionalmente, houve elevação das projeções de inflação para níveis próximos ao limite superior da meta em 2021.

Por conseguinte, o Copom decidiu iniciar um processo de normalização parcial, reduzindo o grau extraordinário do estímulo monetário. Por todos os fatores enumerados anteriormente, o Comitê julgou adequado um ajuste de 0,75 ponto percentual na taxa Selic. Na avaliação do Comitê, uma estratégia de ajuste mais célere do grau de estímulo tem como benefício reduzir a probabilidade de não cumprimento da meta para a inflação deste ano, assim como manter a ancoragem das expectativas para horizontes mais longos. Além disso, o amplo conjunto de informações disponíveis para o Copom sugere que essa estratégia é compatível com o cumprimento da meta em 2022, mesmo em um cenário de aumento temporário do isolamento social.

Para a próxima reunião, a menos de uma mudança significativa nas projeções de inflação ou no balanço de riscos, o Comitê antevê a continuação do processo de normalização parcial do estímulo monetário com outro ajuste da mesma magnitude. O Copom ressalta que essa visão para a próxima reunião continuará dependendo da evolução da atividade econômica, do balanço de riscos, e das projeções e expectativas de inflação.

Votaram por essa decisão os seguintes membros do Comitê: Roberto Oliveira Campos Neto (presidente), Bruno Serra Fernandes, Carolina de Assis Barros, Fabio Kanczuk, Fernanda Feitosa Nechio, João Manoel Pinho de Mello, Maurício Costa de Moura, Otávio Ribeiro Damaso e Paulo Sérgio Neves de Souza.

*Valor obtido pelo procedimento usual de arredondar a cotação média da taxa de câmbio R$/US$ observada nos cinco dias úteis encerrados no último dia da semana anterior à da reunião do Copom.

Do BACEN

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